Недвижимость в Испании

Кризисные возможности

О каких возможностях идёт речь, если недвижимость дешевеет, количество сделок сократилось втрое, то есть упала ликвидность, а перспективы туманны?

Рассмотрим ситуацию повнимательнее.


С конца 80-х наиболее рентабельным бизнесом в Испании было строительство и последующая продажа. Это связано с тем, что банки финансировали до 70% стоимости участка и 100% стоимости строительства по ставкам, которые были в 3-4 раза ниже роста цен, который определялся не только внутренним спросом, но растущими покупками сравнительно дешёвой испанской недвижимости европейцами. Чистая прибыль строительных компаний доходила до 30-35% годовых, что предопределило бурный рост этого сектора экономики и опережающий рост инвестиционного спроса. Надулся инвестиционный «пузырь».


Трудности на рынке недвижимости начались в конце 2006-го, и за 2 года цены в среднем упали на 20%, а в отдельных регионах падение составило 30-35%. Но это падение не тотальное, есть сегменты, которые кризис не затронул. Например, квартиры в районе Диагональ Мар в Барселоне подорожали за это же время на 15-20% (и таких мест по всей Испании достаточно), удачно расположенные участки подорожали и в Каталонии и в других провинциях, значит спрос на качественный продукт никуда не делся, такие объекты по-прежнему ликвидны, - это первое.

Второе: с рынка ушли «горячие» деньги, он стал неинтересен спекулянтам, - значит реальному сектору, то есть строителям, стало легче купить привлекательные участки.

И третье: не выдержали конкуренции и закрылись агенства-«прилипалы», поредели толпы жадных и недобросовестных посредников, - значит рынок стал более конкурентным и прозрачным.

Если учесть, что стоимость строительства выросла (в результате введения нового Закона о строительстве), а согласно ЦБ Испании (март 2007г. – эту оценку подтвердило время) недвижимость на тот момент в среднем была переоценена на 25%, следует вывод: падение цен на исходе. И пристальный мониторинг рынка это подтверждает.

Таким образом, в настоящее время я вижу следующие направления для бизнеса в области недвижимости в Испании с большими перспективами и высокой (по испанским меркам) рентабельностью:

а) Приобретение недвижимости в стоке:

Эта возможность основывается на получении информации о фирмах и частных лицах, которые остались без средств, но у которых имеется большой портфель недвижимости. Когда найдены фирмы и проанализирована их собственность, предлагается купить у них объект за сумму, составляющую менее 65% от реальной стоимости, заодно оплачивая часть живыми деньгами (банковским переводом) и переводя на себя ипотеку.
В некоторых случаях может также получиться, что финансирующий ипотеку банк пойдет на переоформление ипотеки в меньшем объеме (например, 80% от оригинальной суммы) и под меньший процент.
Эта система хорошо подходит для инвесторов, так как выплата наличных денег очень мала и только необходимо только делать ежемесячные выплаты по ипотеке.

б) Ипотечные кредиты частным лицам:

Этот вид бизнеса основан на анализе объявлений в прессе и выдаче частных кредитов под залог недвижимости.
Даваемые кредиты никогда не превышают 45% стоимости недвижимости, находящейся в ипотеке, их возврат гарантируется ипотечным контрактом с очень жёсткими условиями, по которому, если деньги не возвращаются в оговоренный срок (что практически нереально), собственность переходит в юридическое и фактическое распоряжение Кредитора.
Эта информация получается путём анализа объявлений от частных лиц в газетах в разделах, посвящённых экономическим обзорам и информации полученной от некоторых отделов банков, которые занимаются недвижимостью с проблемами.

в) Покупка банковских долгов:
Этот вид бизнеса предполагает покупку банковских долгов, после анализа недвижимости, которая находится в ипотеке.
Когда проанализированы лоты, банку предлагается оплата всей стоимости лота, после чего оплачивается 20% финальной согласованной стоимости, а остальные 80% ипотеки финансируются тем же самым банком по сниженной ставке.
Речь идёт о варианте с большими возможностями, но банки не обсуждают лоты, стоимостью менее 10 миллионов евро.

г) Покупка инвестиционно привлекательных земель для дальнейшей застройки или перепродажи.
Эта возможность особых комментариев не требует, кроме, может быть, замечания о сложности в определении уровня этой самой инвестиционной привлекательности и в выборе профессионала, уровень квалификации и добросовестность которого, позволит ему поставить интересы инвестора выше интересов собственного кармана, дать точную экспертную оценку, а инвестору принять верное решение.

В заключении хочу подчеркнуть следующее: умный инвестор, да и вообще любой желающий купить недвижимость в Испании, внимательно прочитав статью, поймёт: «окно возможностей» открылось ненадолго.

 

Если у Вас возникли вопросы по поводу приобретения недвижимости в Испании, Вы всегда можете проконсультироваться и все прояснить,

  • позвонив по телефону +7 905 722 27 07;
  • обратившись в скайпе: a-gente034
  • написав на почту: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Мы обязательно ответим и поможем.